Świadczenie usługi pośrednictwa w obrocie nieruchomościami wiąże się z koniecznością zawarcia umowy. Na rynku funkcjonują obecnie dwa ich rodzaje. Pierwszym jest model współpracy na wyłączość a drugim model otwarty. Jakie są miedzy nimi podstawowe różnice oraz dlaczego pierwszy z nich jest naszym zdaniem lepszym rozwiązaniem? O tym w dzisiejszym wpisie blogowym.
Umowa na wyłączność a umowa otwarta
Zgodnie z ustawą o gospodarowaniu nieruchomościami usługa pośrednictwa może być świadczona tylko na podstawie pisemnej umowy. Ustawodawca nie przewidział natomiast szczegółowych rozwiązań, które określałyby co powinna ona zawierać. Na rynku wykształciły się dwa rodzaje umów między właścicielem nieruchomości a pośrednikiem. Pierwsza zawierany jest na wyłączność, i bywa też potocznie określana mianem zamkniętej, albo ekskluzywnej. Charakteryzuje się ona tym, że usługa pośrednictwa jest świadczona tylko przez jedno biuro nieruchomości. Jeśli uda się doprowadzić do zawarcia transakcji sprzedaży to agencja uzyskuje prawo do prowizji. Drugi rodzaj umowy określa się mianem otwartej. W tym przypadku właściciel nie jest ograniczony do współpracy tylko z jednym pośrednikiem. Prowizję zarobi tylko ten spośród nich, któremu uda się doprowadzić do transakcji, zaś pozostali obejdą się smakiem.
Umowa na wyłączność – zalety
Podstawowym argumentem za umową na wyłączność jest zaangażowanie pośrednika. Nie oszukujmy się, ale nikt z nas nie chce pracować za darmo. Jeśli zatem pośrednik zawiera umowę otwartą to ma świadomość, że będzie uczestniczył wyścigu, w którym szansa na zwycięstwo jest znikoma. Jeśli będzie musiał rywalizować z kilkunastoma pośrednikami to prawdopodobieństwo na doprowadzenie do transakcji będzie dla niego znikome. Jakie będzie zatem jego zaangażowanie? Oczywiście odwrotnie proporcjonalne do szansy na wygranie w wyścigu. Prawdopodobnie nie zatrudni fotografa, ani nie zainwestuje w promocję ogłoszenia. Działania takiego pośrednika ograniczą się do zrobienia kliku zdjęć, przygotowania prostej oferty i umieszczenia jej na portalach.
Kolejnym argumentem jest możliwość korzystania przez pośrednika z narzędzi sprzedażowych, które nie są dostępne dla umów typu otwartego. Najlepszym z nich jest międzyagencyjnej system wymiany ofert MLS. Dzięki temu ogłoszenie staje się widoczne w bazach danych kilkuset biur nieruchomości.
Argumentem za umową na wyłączność jest istnienie relacji między agentem nieruchomości a właścicielem. Sprzedaż nie sprawdza się bowiem tylko do otwarcia drzwi, ale obejmie cały proces negocjacji. Towarzyszą temu często duże emocje, gdzie pośrednik pełni rolę mediatora. Pośrednik ma wówczas na uwadze z interes właściciela. W przypadku umów typu otwartego pośrednik wie, że szanse na doprowadzenie przez niego do transakcji są znikome. Nie interesuje go zatem interes właściciela. Jest to najbardziej widoczne w przypadku najmu. Pośrednik nie weryfikuje potencjalnych najemców z punktu widzenia ich wiarygodności i wypłacalności, ponieważ wie, że jeśli nie zdecyduje się na pierwszego-lepszego kandydata to nie wygra wyścigu. Sytuacja taka występuje także w przypadku sprzedaży. Pośrednik może nie podpowiedzieć właścicielowi niektórych rozwiązań, które mogą zabezpieczyć jego interes, ponieważ może to doprowadzić do przeciągnięcia negocjacji, co grozi pojawieniem się innego nabywcy.
Umowa na wyłączność – wady
W naszym przekonaniu umowa na wyłączność jest zdecydowanie najlepszym rozwiązaniem, ale tak jak wszystko na świecie, może mieć także pewne mankamenty. Najpoważniejszym z nich jest jej terminowy charakter. Jest ona najcześciej podpisywana na okres od 3 do 6 miesięcy. W relacjach międzyludzkich może się natomiast zdarzyć, że współpraca nie będzie się układała. Żeby uchronić się przed takim niebezpieczeństwem najlepiej jest zawrzeć taki kontrakt na stosunkowo krótki okres czasu. Może on być na przykład taki sam jak pierwsza umowa o pracę, czyli na trzy miesiące. Jeżeli właściciel będzie zadowolony z działań pośrednika to to nic nie będzie stało na przeszkodzie, żeby ją potem przedłużyć.
Czy warto jest zawrzeć umowę na wyłączność?
Odpowiedź na tak postawione pytanie jest naszym zdaniem jednoznaczna. Zdecydowanie tak, aczkolwiek na początek nie warto wiązać się nią nazbyt długo. Warto tez mieć na uwadze, że umowy typu otwartego są charakterystyczne dla słabo rozwiniętych rynków nieruchomosci. W Stanach Zjednoczonych i Europie Zachodniej takie kontrakty w ogóle nie występują, ponieważ agent nieruchomości jest tam postrzegany jako zaufany doradca, który jest powiernikiem majątku swojego klienta.
Dlaczego nasze biuro nieruchomości pracuje na podstawie umów na wyłączność?
Nasze warszawskie biuro nieruchomości pracuje tylko na podstawie umów na wyłączność. Zawieranie umów otwartych, z punktu widzenia naszych wartości i standardów, jest nieetyczne. I to zarówno z punktu widzenia sprzedającego, jak i pośrednika. W przypadku tego pierwszego, ponieważ dopuszcza on możliwość, że agent nieruchomości będzie świadczył na jego rzecz usługę, za która najprawdopodobniej nie otrzyma wynagrodzenia. Z punktu widzenia pośrednika, ponieważ ma świadomość, że raczej nie doprowadzi do transakcji, a mimo to podejmuje się świadczenia usługi, w której wykonywanie nie angażuje się w sposób należyty. Naszą dewizą jest natomiast pełne zaangażowanie i budowanie relacji z naszymi klientami.
