Przez lata przyzwyczailiśmy się do tego, że inflacja praktycznie nie występuje, albo jest na tyle niskim poziomie, że nie ma nawet potrzeby uwzględniania jej w umowach. To co wydarzyło się w ostatnich kilku miesiącach zaskoczyło nie tylko zwykłych zjadaczy chleba, ale nawet wielu analityków. Inflacja jest obecnie odczuwalnym problemem, także dla osób wynajmujących nieruchomości, które zawarły długoletnie umowy. Czy mogą oni wybrnąć w jakiś sposób z takiej sytuacji? Czy jest możliwość wprowadzania do umów klauzul waloryzacyjnych a jeśli tak to w jaki sposób należy je sformułować? O tym w dzisiejszym wpisie blogowym.
Wypowiedzenie stawki czynszu
W przypadku długoletnich umów najmu wynajmujący są nie do końca na przegranej pozycji, ponieważ przysługuje im możliwość wypowiedzenia dotychczasowej stawki czynszu. Takie uprawnienie wynika z art. 685 [1] Kodeks cywilnego, zgodnie z którym można podwyższyć czynsz, wypowiadając jego dotychczasową wysokość najpóźniej na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego. Uprawnienie to może podlegać modyfikacjom lub wyłączeniom przewidzianym w ustawie i w umowie. Modyfikacja ustawowa dotyczy najmu lokali mieszkalnych, do których zastosowanie mają nie przepisy Kodeksu cywilnego, ale ustawa o ochronie praw lokatorów. Zgodnie z jej art. 8a wynajmujący może wypowiedzieć dotychczasową wysokość czynszu, ale z zachowaniem 3-miesięcznego terminu wypowiedzenia, i co do zasady nie może powyższy stawki czynszu o więcej niż o wysokość współczynnika określonego w ustawie. Wynosi on 3% wartości odtworzeniowej lokalu. Większa podwyżka wymaga przedstawienia najemcy pisemnego uzasadnienia. Strony mogą także modyfikować uprawnienie kodeksowe, albo w ogóle wyłączyć taką możliwość dokonania wypowiedzenia. Inaczej została uregulowana możliwość zmiany wysokości czynszu w umowach najmu okazjonalnego i instytucjonalnego. Może ono mieć miejsce, jeśli strony przewidziały taką możliwość w umowie. Tym samym w przypadku tych dwóch rodzajów umów nie maja zastosowania, ani art. 685 [1] k.c. , ani art. 8a ustawy o ochronie lokatorów. Znaczenie ma tylko wola stron, jaka została wyrażona w umowie. Mogą one przewidzieć zarówno wypowiedzenie dotychczasowej stawki czynszu, albo wprowadzić klauzulę waloryzacyjną.
Klauzula waloryzacyjna
Niezależnie od wypowiedzenia stawki czynszu istnieje możliwość umieszczenia w umowie klauzuli waloryzacyjnej. Różni się ona od wypowiedzenia w taki sposób, że w razie zaistnienia określonego warunku zmiana taka odbywa się automatycznie, bez potrzeby składania przez wynajmującego stosownego oświadczenia.
Klauzule waloryzacyjne mogą być stosowane zarówno w umowach najmu komercyjnego, a także okazjonalnego i instytucjonalnego.
Żeby klauzula waloryzacyjna została sformułowaną w sposób prawidłowy powinna zawierać następujące elementy:
- określenie okresu waloryzacji,
- określenie wskaźnika waloryzacji,
- określenie daty waloryzacji.
W przypadku pierwszego elementu, żeby Umowa najmu powinna przewidywać okres, w jakim dochodzi do waloryzacji. Najczęściej będzie to jeden rok kalendarzowy. Rzadziej stosuje się okresy kwartalne, półroczne, albo dwuletnie. W razie dalszego szybkiego wzrostu inflacji nie można jednak wykluczyć, że mogą pojawiać się coraz krótsze okresy.
Jeśli chodzi o określenie wskaźnika waloryzacji to na polskim rynku nieruchomości stosuje najczęściej trzy takie wskaźniki:
- HICP (Harmonized Index of Consumer Prices) – jest to publikowany przez Eurostat zharmonizowany indeks cen konsumpcyjnych w państwach członkowskich Unii Europejskiej. Najczęściej występuje w umowach najmu, w których stawka czynszu jest wyrażana w Euro,
- Wskaźnik inflacji (Wskaźnik Cen Towarów i Usług Konsumpcyjnych) – jest ogłaszany przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego. Stosuje się go przeważnie w umowach, w których stawka czynszu wyrażana jest w PLN.
- WZCLM (Wskaźnik zmian cen dla lokali mieszkalnych) – jest ogłaszany przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego. Stosuje się go przeważnie w umowach najmu lokali mieszkalnych, w których stawka czynszu wyrażana jest w PLN.
Kolejną sprawą jest data wejścia w życie waloryzacji. Najczęściej przewiduje się, że będzie na następowała od pierwszego dnia następnego miesiąca po miesiącu, w którym nastąpiło ogłoszenie wskaźnika waloryzacyjnego. W przypadku lokali mieszkalnych, których cena wyrażona jest w PLN i których wartość czynszu jest waloryzowana raz do roku na podstawie ubiegłorocznego wskaźnika inflacji, przyjmuje się najczęściej, że skoro komunikat Prezesa GUS o średniorocznej inflacji roku ubiegłym ogłaszany jest w styczniu, to zmiana stawki czynszu następuje od 1 lutego.
Oprócz koniecznych elementów waloryzacji czynszu mogą także pojawić się inne postanowienia. Strony mogą przewidzieć chociażby możliwość ujemnej waloryzacji, co może mieć miejsce w przypadku wystąpienia deflacji. W umowie mogą się znaleźć także postanowienia przewidujące zaistnienia waloryzacji tylko razie wzrost wskaźnika waloryzacji powyżej jakiejś wartości progowej, np. jeśli wskaźnik średniorocznej inflacji przekroczy 2% lub 5%.
Wypowiedzenie czynszu najmu a klauzula waloryzacyjna
Możliwość wprowadzania do umowy najmu klauzuli waloryzacyjnej rodzi w oczywisty sposób pytanie, czy wynajmujący może według swojego uznania stosować zarówno klauzule waloryzacyjne i dokonywać wypowiedzenia stawki czynszu? W orzecznictwie dominuje pogląd, że jeśli strony wprowadziły do umowy klauzulę waloryzacyjną to tym samym wyzbyły się możliwości wypowiedzenia, ponieważ gdyby bowiem wynajmujący miał taką możliwość to tym samym klauzule waloryzacyjne nie miałyby racji bytu. Takie stanowisko wyraził m. in. Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 21 sierpnia 2014 r. (I ACa 654/14), w którym stwierdził, że odmienna „interpretacja art. 685 [1] k.c. godziłaby w fundamentalną zasadę (…) pacta sunt servanda, która podlega ograniczeniu jedynie poprzez instytucje umożliwiające modyfikację (…) lub rozwiązanie zobowiązania (…) mające nie tylko wyjątkowy, ale także nadzwyczajny charakter”.
Jak widać zmiana wysokości czynszu najmu nie jest wcale sprawą prostą. Żeby dobrze zabezpieczyć swoje interesy i uniknąć popełnienia błędu zasadne jest zatem skorzystanie z usług profesjonalistów. Nasza warszawska agencja nieruchomości Cosmopolitan wie jak konstruować prawidłowo funkcjonujące umowy najmu i robi to na co dzień.
