Tym co poprzedza oferowanie mieszkania na sprzedaż jest jego wycena. Może być ona przeprowadzona samodzielnie przez właściciela, przez agencję nieruchomości lub rzeczoznawcę. W dzisiejszym blogu chcielibyśmy przedstawić przesłanki, jakimi należy kierować się przy wycenie nieruchomości oraz omówić wady i zalety sposobów ich dokonywania.
Wycena wartości mieszkania – jakie czynniki bierze się pod uwagę
Ceny nieruchomości ulegają ciągłym zmianom. Przeważnie cena metra kwadratowego rośnie, rzadziej zdarzają spadki. Jakie czynniki trzeba mieć na uwadze przy szacowaniu wartości mieszkania? Najważniejsze z nich to:
- lokalizacja
- stan budynku
- stan mieszkania
- powierzchnia mieszkania
- otoczenie
Zasada jest taka, że im mieszkanie znajduje się w bardziej atrakcyjnej dzielnicy tym jego cena jest wyższa, przy czym za lepszą dzielnicę uważa się w Warszawie zarówno ścisłe centrum, jak również Żoliborz, Mokotów i Saską Kępę, oraz inne dzielnice jeśli są one dobrze skomunikowane ze Śródmieściem lub zagłębiami biurowymi. Oprócz lokalizacji duże znaczenie ma stan budynku, w który mieszkania się znajduje. Najwyższe ceny osiągają lokale znajdujące się w nowych budynkach i w przedwojennych kamienicach, jeżeli są one w dobrym stanie technicznym. Znaczenie ma oczywiście stan samego mieszkania. Jeśli mieszkanie kwalifikuje się do remontu to oczywiście będzie to miało wpływ na jego cenę. W przypadku powierzchni trzeba mieć na uwadze, że dużo więcej kosztuje metr kwadratowy w mieszkaniach mniejszych, niż w tych większych.
Oprócz najczęściej spotykanych mogą wystąpić inne czynniki, które będą miały wpływ na cenę metr kwadratowego, jak np.:
- wady fizyczne
- wady prawne
Jeżeli zatem mieszkanie posiada jakąś wadę fizyczną, to oczywiście nie będzie to okoliczność bez znaczenia. Podobnie będzie przedstawiać się sytuacja w przypadku wad prawnych. Najczęściej spotykaną wadą prawną jest nieuregulowany stan prawny gruntu pod budynkiem. Nie stanowi to wprawdzie przeszkody w zakupie mieszkania, niemniej uniemożliwia jego nabycie na kredyt, co ma oczywiście wpływ na cenę.
Samodzielna wycena mieszkania przez właściciela
Samodzielna wycena mieszkania to najprostszy, ale też obarczony największym ryzykiem błędu sposób szacowania wartości nieruchomości. Dokonując samodzielnej wyceny nie należy kierować się cenami ofertowymi podobnych nieruchomości, ponieważ najczęściej wyrażają one tylko marzenia ich właścicieli. Można spróbować posłużyć się internetowymi narzędziami do wyceny, chociaż należy mieć na uwadze, że są one udostępnianie przez firmy zajmujące się skupem mieszkań. Dokonana w ten sposób wycena może więc być zaniżona, ponieważ w interesie takich firm jest znalezienie osoby, która sprzeda im mieszkanie poniżej ceny rynkowej.
Wycena mieszkania przez biuro nieruchomości
Wycena przez biuro nieruchomości jest stosunkowo dobrym rozwiązaniem. Doświadczeni agenci nieruchomości potrafią prawidłowo oszacować wartość mieszkań i dysponują odpowiednimi narzędziami. Agentowi nieruchomości, tak samo jak właścicielowi, zależy na tym, żeby sprzedać mieszkanie w jak najkrótszym czasie i za jak najlepszą cenę, ponieważ to od wartości transakcji naliczana jest jego prowizja. Zarówno biuro nieruchomości, jak i właściciel ma więc interes w uzyskaniu jak najlepszej ceny. Warto mieć jednak świadomość, że wycena dokonywana przez biuro może mieć zastosowanie tylko na potrzebę konkretnej oferty. Taka wycena nie jest natomiast oficjalnym dokumentem, jaki może zostać wykorzystany na potrzebę jakiegokolwiek postępowania, ani nie może być prezentowana jako element oferty.
Wycena mieszkania przez rzeczoznawcę
Wycena mieszkania przez rzeczoznawcę jest dokumentem sporządzonym na zasadach określonych w ustawie o gospodarce nieruchomościami. Jeżeli zatem potrzebujemy oficjalnej wyceny, na którą będziemy mogli się potem powoływać to powinniśmy zgłosić się do rzeczoznawcy. Wadą jest oczywiście koszt wyceny, który może wynosić od kilkuset do kilku tysięcy złotych.
Agencja nieruchomości Cosmopolitan – sprawdź pełną ofertę.
