Miniony rok był niekorzystny dla kredytobiorców. Przez zaledwie kliku miesięcy zdolność kredytowa przeciętnego Polaka spadła niemalże o połowę. Przyczyniły się do tego dwa czynniki – podwyżki stóp procentowych i wprowadzenie daleko idących obostrzeń w ocenie zdolności kredytowej. Ostatnio zauważamy oznaki odwrócenia tego trendu. W dzisiejszym wpisie blogowym przedstawiamy przesłanki prowadzące do wniosku, że zdolność kredytowa może do końca roku urosnąć aż o 40%.
Spadek wskaźników WIBOR i IRS
Wysokość oprocentowana kredytów hipotecznych ze zmienną sobą procentową uzależniona jest od dwóch czynników: marży banku i stawki WIBOR. Pierwszy ma charakter stały, drugi może się zmieniać w czasie trwania umowy kredytowej, o czym wielu kredytobiorców zdążyło się już boleśnie przekonać. Wiele wskazuje, że wskaźnik WIBOR osiągnął szczyt w październiku 2022 r. i od tego czasu powoli, ale systematycznie spada i będzie powinien dalej spadać. Dla oszacowania jego notowań mają znaczenie kontrakty terminowe na stopę procentową. Ich aktualne odczyty sugerują, że do końca roku wskaźnik WIBOR powinien kształtów się na poziomie 5,5-6 proc. Jeśli tak się stanie to raty kredytów spadną o około 10 proc. O tyle samo zwiększy się również zdolność kredytowa przeciętnego nabywcy nieruchomości.
Notowania kontraktów terminowych mają także znaczenie dla kredytów ze stałą stopą. Podstawą dla określenia ich oprocentowania jest wskaźnik IRS w wersji pięcioletniej (5Y). Podobnie jak w przypadku kontraktów na WIBOR jego notowania od dnia 21 października 2022 r. przez cały czas spadają. W dniu 13 stycznia br. osiągnęły poziom 5,185 proc. Oznacza to, że już w drugim półroczu banki będą oferować kredyty za stałą stopą procentową na poziomie 5% plus marża. Ich oprocentowanie powinno zatem wynosić ok. 6,5 -7%, podczas, gdy w przypadku kredytów opartych na WIBOR-ze wynosi około 9%. Zdolności kredytowa przeciętnego kredytobiorcy powinna dzięki temu być nawet wyższa nawet o około 20%.
Zastąpienie wskaźnika WIBOR przez WIRON
Od początku 2023 r. banki mogą oferować kredyty oparte na podstawie wskaźniku WIRON, rownolegle z tymi opartymi na stawce WIBOR. Cała reforma powinna natomiast zakończyć się do końca 2024 r. Różnica między tymi wskaźnikami polega na sposobie ich obliczania. Pierwszy ustalany jest na na podstawie rzeczywistych notowań, natomiast WIBOR częściowo na podstawie transakcji hipotetycznych. WIRON notowany jest na wyraźnie niższym poziomie, niż WIBOR. Różnica wynosi przeważnie niecały 1 %, ale zdarzało się, że dochodziła do poziomu 1,5%. W dniu 13 stycznia 2023 r. WIBOR 3M wynosił 6,92%, natomiast WIRON 3M tylko 6,12%.
W interesie banków będzie zwiększenie ilości udzielanych kredytów. Proces przechodzenia z WIBOR-u na WIRON zajmie oczywiście klika miesięcy, gdyż wymaga wprowadzenia zmian organizacyjnych, technicznych i prawnych. Wprowadzanie kredytów hipotecznych opartych na wskaźniku WIRON będzie więc następowało najwcześniej w drugiej połowie roku. Z doniesień medialnych wynika, że do wprowadzenia kredytów opartych na stawce WIBOR jeszcze w tym roku przymieraja się PKO BP i BNP Paribas. Według obliczeń naszej warszawskiej agencji nieruchomości powinno to doprowadzić do zwiększenia zdolności kredytowej przeciętnego kredytobiorcy nawet o około 10%.
Wzrost wynagrodzeń
Wraz ze wzrostem inflacji rośnie także presja płacowa. Z danych podawanych przez GUS wynika, że średnie wynagrodzenie brutto w u pracodawców zatrudniających powyżej 10 pracowników w październiku 2022 roku wynosiło 6.687,92 zł brutto, czyli było o około 13 proc. wyższe niż przed rokiem. Z przygotowanej przez NBP projekcji inflacji i PKB wynika, że do końca bieżącego roku średnie zarobki urosną o kolejne 12 proc. Jeśli tak się stanie to może to według szacunków naszej warszawskiej agencji nieruchomości doprowadzi do wzrostu zdolności kredytowej przeciętnego kredytobiorcy o około 10%.
Nowe zasad obliczania zdolności kredytowej
Jednym z powodów obniżenia zdolności kredytowej potencjalnych nabywców nieruchomości było wprowadzenie z dniem 1 kwietnia 2022 r. przez Komisję Nadzoru Finansowego zmienionej Rekomendacji S. W miejsce dotychczasowego buforu bezpieczeństwa na poziomie 2,5%, banki zostały zobligowane do szacowania ryzyka wzrostu oprocentowania o 5%.
Z doniesień medialnych wynika, że Urząd Komisji Nadzoru Finansowego pracuje nad poluzowaniem obecnie obowiązujących zasad obliczania zdolności kredytowej. Miałyby one dotyczyć kredytów ze stałą stopą procentową, w przypadku których bufor bezpieczeństwa zostałby ponownie obniżony do poziomu 2,5%. Wprowadzenie łagodniejszych wymogów obliczania zdolności kredytowej według ekspertów naszej warszawskiej agencji nieruchomości powinno spowodować jej podniesienie o kolejne 10%.
Utrzymująca się niska zdolność przeciętnego kredytobiorcy będzie powoli odchodzić do przeszłości. Stanowi to sygnał dla osób dysponujących gotówką, że właśnie teraz jest najlepszy czas na zakup własnego mieszkania. Jeśli w drugiej połowie roku możliwości kredytowe nabywców zaczną się zwiększać a liczba mieszkań oddawanych do użytku przez deweloperów zacznie spadać, to istniejące obecnie relacje między popytem a podążą zaczną się zmieniać. Doprowadzi to do zakończenia okresu spowolnienia i szybkiego powrotu hossy.
