Na warszawskim rynku nieruchomości pojawiają się zarówno oferty sprzedaży mieszkań z pełnym prawem własności, jak również spółdzielczych własnościowych praw do lokali. Jakie są między nimi różnice i czy zakup spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu może być obarczany ryzykiem?
Prawo własności nieruchomości
Prawo własności lokalu stanowi najszersze z możliwych praw jakie mogą przysługiwać do mieszkania. Oznacza ono uprawnienie właściciela do korzystania i rozporządzania mieszkaniem zgodnie z jego społeczno-gospodarczym przeznaczeniem. Właściciel może więc nie tylko zamieszkiwać w mieszkaniu, ale także z pobierać z niego pożytki oraz inne dochody. Mimo to trzeba mieć świadomość, że nawet prawo własności będzie podlegać pewnym ograniczeniom, wynikającym chociażby ze sprawowania zarządu nieruchomością wspólną. Nawet w przypadku pełnej własności lokalu może okazać się, że nie będziemy swobodnie, bez zgody zarządcy, korzystać z wielu uprawnień, które mogłoby się wydawać, że powinny nam przysługiwać.
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego nie jest prawem własności tylko ograniczonym prawem rzeczowym. Zostało ono unormowane przepisami ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. W praktyce spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu wykazuje wiele podobieństw do prawa własności. Różnice między nimi są niewielkie i z biegiem lat, wskutek zmian prawa i orzecznictwa Trybunału Konstytucyjnego, ulegają zatarciu. Tak jak w przypadku prawa własności osoba, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu może korzystać z mieszkania oraz nim rozporządzać. Może ona nie tylko zamieszkiwać w mieszkaniu, ale także pobierać z niego pożytki oraz inne dochody.
Tak jak w przypadku prawa własności spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu może być przedmiotem najmu zwykłego, okazjonalnego lub instytucjonalnego. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu może zostać zbyte lub obciążone hipoteką. Można dla niego także założyć księgę wieczystą. Ani zbycie lokalu, ani jego obciążenie nie wymaga zgody spółdzielni. Nabywca takiego mieszkania nie musi nawet zostać jej członkiem. Mimo licznych podobieństw osoba, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu nie posiada prawa własności. Przysługuje ono spółdzielni mieszkaniowej. Niektóre aspekty dotyczące korzystania z mieszkania wymagają zatem uzyskania jej zgody. Sytuacja taka będzie mieć miejsce chociażby w przypadku zmiany sposobu jego użytkowania z mieszkaniowego na użytkowy.
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu – jakie zagrożenia mogą się pojawić
W przypadku spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu właścicielem mieszkania jest spółdzielnia. Jeżeli zaciągnie ona kredyt hipoteczny to będzie ona obciążać znajdujące się w nim spółdzielcze własnościowe prawa do lokali. W praktyce taka sytuacja ma miejsce stosunkowo rzadko. Nie ma natomiast ryzyka związanego z upadłością lub likwidacją spółdzielni. Jeśli zostanie ogłoszona likwidacja lub upadłość spółdzielni a następnie budynek, w którym znajduje się mieszkanie, zostanie nabyty przez podmiot nie będący spółdzielnią mieszkaniową to spółdzielcze własnościowe prawa do lokali ulegną przekształceniu w pełną własność. Jeśli natomiast budynek nabędzie inna spółdzielnia mieszkaniowa, to na rzecz osób, którym przysługują spółdzielcze własnościowe prawa do lokali powstaną roszczenia przyjęcie w poczet jej członków.
Przekształcenie spółdzielczego własnościowego prawo do lokalu we własność
Jeżeli mieszkanie znajduje się w budynku posadowionym na gruncie spółdzielni to spółdzielcze własnościowe prawa do lokali można przekształcić w pełną własność. Przekształcenie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu we wymaga złożenia stosownego wniosku do zarządu spółdzielni i poniesienia kosztów przekształcenia. Te ostatnie nie są szczególnie wygórowane. Przekształcenie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu we własność jest możliwe w budynkach usadowionych na gruntach o uregulowanym stanie prawnym.
Jaka jest cena zakupu spółdzielczego własnościowe prawo do lokalu a prawa własności?
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest bardzo zbliżone do własności. Wartość mieszkań, na których jest ustanowione, zbliżona jest do prawa własności. Różnice mogą wystąpić w przypadku lokali znajdujących się budynkach na nieuregulowanych gruntach. Ze względu na brak możliwości założenia księgi wieczystej można je nabyć tylko za gotówkę. W Warszawie mieszkania osiągają one cenę za metr kwadratowy o tysiąc złotych niższą.
Cała nasza oferta mieszkań na sprzedaż jest dostępna pod linkiem – pośrednik nieruchomości Warszawa, Wawer, Wilanów i Wola.
