Pomiędzy odbiorem mieszkania od dewelopera a podpisaniem aktu notarialnego, na podstawie którego dochodzi do przejścia jego własności upływa zazwyczaj kilka tygodni lub nawet miesięcy. Zdarza się, że nabywca chciałby w tym czasie oferować taki lokal mieszkalny na wynajem. Czy jego wynajęcie jest prawnie dopuszczalne skoro nie jest on jeszcze formalnie właścicielem? O tym w dzisiejszym wpisie blogowym.
Możliwość wynajęcia mieszkania przez osobę nie będącą jego właścicielem
Mieszkania są najczęściej wynajmowane przez swoich właścicieli. Niemniej przepisy Kodeksu Cywilnego dopuszczają sytuacje, w której wynajmującym może być także ktoś inny niż właściciel, np. najemca, dzierżawca, użytkownik lub osoba, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Sprawa ta była już przedmiotem jednego z naszych poprzednich wpisów blogowych. Osoby zainteresowane tym tematem zapraszamy do zapoznania się z artykułem dostępnym tutaj: https://www.biurocosmopolitan.pl/czy-wynajmujacy-mieszkanie-musi-byc-jego-wlascicielem/
Także według orzecznictwa do wynajęcia mieszkania nie jest niezbędne legitymowanie się tytułem własności, niemniej wynajmującemu powinno przysługiwać prawo i faktyczna możliwość oddania najemcy rzeczy do używania (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 28 marca 2014 r., III CSK 156/13).
Czy osoba, która odebrała mieszkanie od dewelopera może je wynająć?
W świetle przywołanego wyżej orzecznictwa, chcąc odpowiedzieć na tak zadane pytanie trzeba mieć na uwadze, że do wynajęcia mieszkania nie jest konieczne legitymowanie się tytułem własności, ale wymagane jest posiadanie tytułu prawnego i faktycznej możliwości jego oddania do używania.
Nie ulega wątpliwości, że poprzez przekazanie lokalu przez dewelopera nabywca zyskuje faktyczne władztwo nad rzeczą, a tym samym możliwość jej używania. Istotne jest zatem określenie co należy rozumieć pod pojęciem „tytułu prawnego do lokalu”. Przechodząc do jego wyjaśnienia należy na wstępie zauważyć, że nie zostało ono zdefiniowane przepisami prawa, dlatego można posiłkować się wypracowanymi przez doktrynę i orzecznictwo schematami myślowymi. Definicję tytułu prawnego do mieszkania można więc sformułować w taki sposób – jest to oświadczenie woli osoby, której przysługuje tytuł prawny do lokalu mieszkalnego, albo orzeczenie sądu lub decyzja właściwego organu, z którego wynika dla danej osoby uprawnienie do korzystania z mieszkania.
Skoro więc deweloper wybudował samodzielny lokal mieszkalny i przekazał go nabywcy, to wskutek takiego przekazania, stanowiącego tylko pewien etap wykonywania umowy deweloperskiej, nabywca uzyskał tytuł prawny do lokalu i faktyczną możliwość jego oddania do używania do władania przez najemcę.
Oznacza to, że poprzez wydanie lokalu mieszkalnego przez dewelopera spełnione zostają wszystkie elementy przedmiotowo istotne umowy najmu, chyba że co innego będzie wynikało z treści umowy deweloperskiej albo oświadczenia dewelopera. Tym samym mimo, że formalnie nabywca nie stał się jeszcze właścicielem mieszkania to wskutek dokonania jego odbioru ma już możliwość jego wynajęcia.
Opracowanie:
COSMOPOLITAN – Agencja nieruchomości z Warszawy
