Tytuł naszego dzisiejszego wpisu blogowego brzmi jak szaleństwo, ale to tylko pozory. Uważamy, że właśnie teraz jest najlepszy moment na zakup mieszkania. Właśnie dlatego, że na rynku panuje panika wywołana rosnącymi stopami procentowymi. Dlaczego jest to najlepszy moment na zakup mieszkania? Postaramy się to wyjaśnić.
Kupuj wtedy, gdy inni się boją!
Wśród inwestorów giełdowych funkcjonuje powiedzenie: „kupuj, gdy inni się boją”, albo „kupuj gdy leje się krew”. Nieruchomości są niewątpliwie takim samym towarem jak każdy inny. Rynek ten podlega zatem dokładnie tym samym prawidłowościom jak rynek papierów wartościowych. Obecna sytuacja jest z pewnością dość trudna. Sprzedaż mieszkań na rynku pierwotnym spadła w okresie rok do roku aż o 40%. Podobnie kształtuje się ona w przypadku mieszkań z drugiej ręki. Sęk w tym, że za tak dużym spadkiem przemawiają tylko czynniki emocjonalne, a nie racjonalna analiza sytuacji.
Wskaźnik dostępności mieszkań w ujęciu historycznym
Jak już wspominaliśmy w jednym z wpisów blogowych podstawowym czynnikiem, jaki trzeba brać pod uwagę przy ocenie, czy nieruchomości są zbyt tanie czy zbyt drogie jest wskaźnik dostępności mieszkań. Obliczamy go dzieląc średnią cenę metra kwadratowego przez średnie wynagrodzenie za pracę w danym województwie. Odczytujemy go natomiast odwrotnie proporcjonalnie do jego wysokości, tzn. im jest on niższy tym dostępność mieszkań jest wyższa, zaś im jest wyższy tym jest mniejsza (przez co właściwe powinien on być nazywany wskaźnikiem niedostępności). To jak kształtował się wskaźnik dostępności mieszkań na przestrzeni ostatnich lat obrazuje tabela nr 1.
| Rok | Średnia ofertowa cena m2 mieszkania w Warszawie w I kw.* | Średnie wynagrodzenie w woj. mazowieckim w I kw. ** | Wskaźnik dostępności mieszkań |
| 2009 | 9191 | 4307 | 2,13 |
| 2010 | 9199 | 4471 | 2,05 |
| 2011 | 9123 | 4699 | 1,94 |
| 2012 | 8702 | 4687 | 1,85 |
| 2013 | 8376 | 4778 | 1,75 |
| 2014 | 8352 | 5107 | 1,63 |
| 2015 | 8435 | 5203 | 1,62 |
| 2016 | 8435 | 5453 | 1,53 |
| 2017 | 8795 | 5604 | 1,56 |
| 2018 | 9389 | 6041 | 1,55 |
| 2019 | 10255 | 6311 | 1,62 |
| 2020 | 11477 | 6701 | 1,71 |
| 2021 | 11990 | 7109 | 1,68 |
| 2022 | 13671 | 7962* | 1,71 |
*wg portalu morizon.pl , ** wg GUS, *** szacunek na podstawie średniej ogólnopolskiej
Wskaźnik dostępności mieszkań znajduje się obecnie na niewiele wyższym poziomie, niż w 2014 r. który wyznacza nam dno ostatniej bessy. Pozostaje natomiast na znacznie niższym poziomie, niż w szczycie ostatniej hossy. Spróbujmy zatem przewidzieć jak może on kształtować się w najbliższej przyszłości. Wydaje się, że biorąc pod uwagę obecną sytuację możemy założyć, że w bieżącym roku ceny utrzymają się mniej więcej na dotychczasowym poziomie. Szybki przyrost inflacji będzie natomiast niewątpliwie sprzyjał wzrostowi wynagrodzeń. W ciagu ostatniego roku wyniósł on aż 2,4%. Załóżmy, że teraz będzie podobnie i wyniesie 10%. Oznacza to, że średnie wynagrodzenie za pracę w województwie mazowieckim wyniesie 8758 zł, zaś wskaźnik dostępności mieszkań będzie kształtował się na poziomie 1,56. A to już nawet poniżej niż jego odczytu z 2014 r. kiedy to rozpoczęła się hossa na rynku nieruchomości.
Czy WIBOR jest rzeczywiście na wysokie poziomie?
Ktoś powie, że statystycznie mieszkania mogą być dostępne, ale co z tego, skoro mało kogo jest stać na zaciągniecie kredytu. Sprawdźmy zatem jak kształtowała się stawka WIBOR 3M na przestrzeni ostatnich kilkunastu lat w porównaniu do średniorocznej inflacji. Przedstawia to tabela nr 2.
| Rok | Stawka WIBOR 3M – stan na dzień 12.03 | Średnioroczny wskaźnik inflacji (%) | Realna stawka WIBOR 3M z uwzgl. inflacji |
| 2009 | 4,33 | 3,5 | 0,83 |
| 2010 | 4,12 | 2,6 | 1,52 |
| 2011 | 4,18 | 4,3 | -0,12 |
| 2012 | 4,94 | 3,7 | 1,24 |
| 2013 | 3,46 | 0,9 | 3,56 |
| 2014 | 2,71 | 0,0 | 2,71 |
| 2015 | 1,65 | -0,9 | 0,75 |
| 2016 | 1,67 | -0,6 | 1,07 |
| 2017 | 1,73 | 2,0 | -0,23 |
| 2018 | 1,71 | 1,6 | 0,11 |
| 2019 | 1,72 | 2,3 | -0,58 |
| 2020 | 1,69 | 3,4 | -1,71 |
| 2021 | 0,21 | 5,1 | -4,89 |
| 2022 | 4,22 | 11,0 | -6,78 |
Tabela obrazuje, że nominalna stawka WIBOR 3M znajduje się na poziomie z okresu szczytu ostatniej hossy. Można to odczytywać jako zjawisko niekorzystne dla rynku. Tyle tylko, że co innego jest tu istotne. Aż do 2021 r. wartość WIBOR 3M była zbliżona do poziomu inflacji. Sytuacja zmieniła się diametralnie w 2021 r., kiedy to inflacja znalazła się zdecydowanie powyżej stopy WIBOR 3M. Pokazuje to, że mimo, iż obecny poziom stóp procentowych wydaje się być subiektywnie bardzo wysoki, to realne oprocentowanie kredytów jest poniżej poziomu inflacji.
Niższe marże banków szansą na tańszy kredyt
Nie może nam umknąć zmiana polityki banków dotycząca wysokości marż, które jeszcze do niedawna kształtowały się na poziomie 2,5-3%. Banki zaczęły ostatnio oferować kredyty z marżami na poziomie 1,5-2% a podobno zaczęły się nawet pojawiać oferty na poziomie 1%. Jest to zatem okazja inwestycyjna, ponieważ nawet gdy ich oprocentowanie zacznie spadać to obecne korzystniejsze warunki pozostaną. Kiedy natomiast stopa WIBOR zacznie spadać banki powrócą z pewnością do marż na poziomie 2,5-3%.
Rosnąca rentowność najmu
Czynnikiem, który przeciwdziała spadkowi cen jest wzrost rentowności najmu. Według danych Expandera tylko w ciagu ostatniego roku stawki za najem mieszkania w Warszawie urosły aż o 18% a ilość dostępnych mieszkań spadła o 54%. Średnia stawka za metr kwadratowy mieszkania w stolicy wynosi obecnie 62 zł. Mimo, że wydaje się, że to dużo to tak naprawdę stawki najmu są na relatywnie niskim poziomie. Podobnie, jak w przypadku rynku sprzedaży decydujące znaczenie ma tutaj wskaźnik dostępności. W przypadku najmu oblicza się go dzieląc średnie wynagrodzenia w województwie przez średnia stawkę najmu metra kwadratowego mieszkania. Im wskaźnik ten jest wyższy, tym większą ilość metrów można wynająć za średnie wynagrodzenie za pracę. Odczytuje się go zatem odwrotnie, niż w przypadku dostępności mieszkań na sprzedaż. I
W 2009 r. średnie wynagrodzenie za pracę wynosiło 4307 zł a średnia stawka najmu 48 zł. Wskaźnik dostępności mieszkań na wynajem wynosił zatem 89,7. W 2020 r. przed wybuchem pandemii średnie wynagrodzenie za pracę wynosiło 6701 zł, a średnia stawka za metr kwadratowy 52 zł. Wskaźnik dostępności mieszkań wynosił zatem 128,9. W 2021 r. wskaźnik ten wynosił 139, zaś obecnie ponownie 128,4. Mieszkania są zatem na tym samym poziomie dostępności jak przed wybuchem pandemii, ale na znacznie wyższym niż przed kilkunastu laty. Tyle tylko, że obecnie wskutek wojny w Ukrainie mamy już w stolicy nawet 300 tyś. nowych mieszkańców. Część z nich na pewno wyjedzie, ale część zapewne już u nas pozostanie.
Wartość oszczędności Polaków – jaka ich część trafi na rynek nieruchomości?
Formułując obawy dotyczące wypływu podwyżek stop procentowych na rynek nieruchomości nie możemy zapominać, że jako społeczeństwo dysponujemy dużymi zasobami gotówki. Jeszcze w 2009 r. wartość zgromadzonych przez Polaków oszczędności wynosił łącznie niecałe 800 mld złotych. W lutym 2022 r. było to zaś już prawie 2 bln złotych, a ściśle 1,94 bln złotych. To wzrost aż o 12,7% w ciagu roku. W obawie przed inflacją znaczna część tych środków zostanie z pewnością ulokowana na rynku nieruchomości. Należy wręcz oczekiwać, że im inflacja będzie wyższa, tym chętniej właśnie nieruchomości będą postrzegane jako bezpieczna lokata kapitału.
Spadek liczby nowych inwestycji – czy doprowadzi do zmniejszenia podaży?
Czynnikiem mającym olbrzymi wpływ na kształtowanie się cen nieruchomości jest oczywiście podaż. Należy mieć zatem na uwadze ilość rozpoczynanych inwestycji. I tak w I kwartale 2022 r. deweloperzy rozpoczęli budowę 31,7 tys. mieszkań, czyli o 21,1% mniej, niż przed rokiem.
Co wychodzi nam ze zsumowania wszystkich tych czynników? Niestety, że będzie coraz drożej. Jeszcze nie w tym roku, który jest stosunkowo trudny, ale na pewno już w 2023 r. Obecnie mamy zatem dobry czas na zakup nowego mieszkania. I to nie tylko za gotówkę, ale nawet na kredyt, ponieważ tylko teraz jest szansa na jego uzyskanie na możliwie najlepszych warunkach.
Opracowanie:
Cosmopolitan – agencja nieruchomości Warszawa
