Osoby poszukujące własnego lokum zadają sobie pytanie – czy lepiej nabyć mieszkanie już istniejące, czy może zdecydować się na zakup nieruchomości lokalowej od dewelopera, mimo iż zdecydowana większość z nich znajduje się dopiero w trakcie budowy. Czasami na bardzo wczesnym jej etapie, czyli przysłowiowej „dziury w ziemi”. Jakie są zalety i wady każdego z tych rozwiązań? O tym w dzisiejszym wpisie blogowym.
Zakup mieszkania od dewelopera na etapie „dziury w ziemi” – zalety
Argumentem za nabyciem mieszkania na etapie „dziury w ziemi” jest znacznie większy wybór nieruchomości. Lokale, które nabywamy na końcowym etapie inwestycji lub po jej zakończeniu są w dużym stopniu przebrane. Mniejszy jest nie tylko wybór metraży – kiedy budowa zbliża się do finału niesprzedane pozostają zazwyczaj te największe – ale także rozkładów i pozostałych czynników, które sprawiają, że nieruchomość jest uznawana za bardziej atrakcyjną. Dotyczy to umiejscowienia lokalu w budynku, jego orientacji względem stron świata oraz usytuowania na konkretnej kondygnacji.
Ograniczony jest także wybór mieszkań na rynku wtórnym. Najczęściej oferowane w stanie „do zamieszkania”, zaś nakłady przeznaczone na ich wykończenie są uwzględnione w cenie. Jeśli nie odpowiada nam gust dotychczasowego właściciela to będziemy musieli ponieść takie wydatki ponownie.
Zaletą zakupu mieszkania od dewelopera na etapie „dziury w ziemi” jest jego cena. Lokale będące na etapie budowy, zwłaszcza w początkowym stadium, są najczęściej o kilka procent tańsze od tych już istniejących. Jest to efekt premii za ryzyko oraz za czas oczekiwania na zakończenie inwestycji. Poszukując mieszkania dwupokojowego na etapie „dziury w ziemi” można zapłacić za nie nawet o 20% mniej, niż za takie, które znajduje się na końcowym etapie budowy. Wynika to z dwóch czynników. Po pierwsze będą one tańsze od już istniejących a po drugie będzie można wybierać spośród lokali o mniejszych metrażach. Zakup mieszkania dwupokojowego o powierzchni 45 metrów kwadratowych, zamiast o powierzchni 50 metrów kwadratowych nie spowoduje znacząco zmiany naszego komfortu życia, ale może znacząco obniżyć kwotę jaką trzeba na nie przeznaczyć. Po zakończeniu inwestycji takie mieszkania będą najprawdopodobniej całkowicie wyprzedane.
Zakup mieszkania od dewelopera na etapie „dziury w ziemi” – wady
Zakup mieszkania na etapie „dziury w ziemi” ma także wady. Największą z nich jest ryzyko upadłości dewelopera. Środki wpłacane deweloperowi objęte są wprawdzie gwarantowane przez Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, ale dotyczy to jedynie tych budynków, w których sprzedaż mieszkań rozpoczęła się od 1 lipca 2022 r. Lokale w inwestycjach, których sprzedaż rozpoczęła się przed tą datą mogą być oferowane na starych zasadach jeszcze przez 2 lata, tj. do 30 czerwca 2024 roku. Deweloperski Fundusz Gwarancyjny zwraca wpłacone środki według wartości nominalnej. W sytuacji szybkiego wzrostu cen może okazać się, że ich realna wartość będzie więc znacznie niższa. Kolejne ryzyko wiąże się z niebezpieczeństwem zerwania umowy przez dewelopera. W mediach pojawiają się informacje, że zdarzają się tacy inwestorzy, który wypowiadają zawarte z klientami. Umowy na wybudowanie lokalu. W sytuacji, jaką obserwujemy od kilku lat na stołecznym rynku nieruchomości,i opłaca im się zapłacić karę za zerwanie umowy, ponieważ i tak będą mogli sprzedać tą samą nieruchomość za wyższa cenę.Kolejna wada zakupu mieszkania na etapie „dziury w ziemi” wiąże się z oczekiwaniem na zakończenie inwestycji. Proces budowlany trwa około 2-3 lata, zaś w międzyczasie trzeba gdzieś mieszkać. Wiąże się to najczęściej z koniecznością ponoszenia wydatków na wynajem. Wadą zakupu mieszkania na etapie „dziury w ziemi” jest także to, że musimy dokonać jego wyboru na podstawie samego tylko rzutu lokalu. Jeśli posiadamy rozwiniętą wyobraźnię przestrzenną to zapewne nie będzie to stanowiło problemu, ale jeśli nie jesteśmy nią obdarzeni, to może okazać się sporym utrudnieniem. Ponadto, w przypadku istniejącej nieruchomości możemy bez trudu ocenić jej najbliższą okolicę, widok z okna, itp.
Czy zdecydować się na zakup mieszkania od dewelopera na etapie „dziury w ziemi”?
Udzielenie odpowiedzi na tak postawione pytanie nie jest prostą sprawą. Wiele zależy od naszych indywidualnych preferencji. Jeżeli czas nie ma dla nas dużego znaczenia, co może mieć miejsce gdy posiadamy już własne mieszkanie, ale chcemy je zamienić na większe, i w dodatku mamy na tyle żelazne nerwy, że nie będziemy się martwić tym co może się wydarzyć, to warto zdecydować się na zakup mieszkania będącego trakcie budowy. Jeśli ponosimy koszty wynajmu i nie obawiamy się ryzyka jakie wiąże się z opóźnieniem inwestycji, wypowiedzeniem umowy lub upadłością dewelopera to pewnie lepiej będzie zdecydować się na zakup mieszkania już istniejącego.
Opracowanie:
Tomasz Giziński – warszawski pośrednik nieruchomości
