Osoby poszukujące własnego lokum zadają sobie pytanie – czy nabyć mieszkanie już istniejące, czy zdecydować się na jego od dewelopera, mimo iż większość z nich znajduje się dopiero w trakcie budowy. Czasami na wczesnym jej etapie, czyli przysłowiowej „dziury w ziemi”. Jakie są zalety i wady każdego z tych rozwiązań? O tym w dzisiejszym wpisie blogowym.
Zakup mieszkania od dewelopera na etapie „dziury w ziemi” – zalety
Argumentem za nabyciem mieszkania na etapie „dziury w ziemi” jest większy wybór nieruchomości. Lokale, które nabywamy na końcowym etapie inwestycji lub po jej zakończeniu są w dużym stopniu przebrane. Mniejszy jest nie tylko wybór metraży. Kiedy budowa zbliża się do finału niesprzedane pozostają zazwyczaj największe mieszkania. Także te o najmniej atrakcyjnych rozkładach i z gorszym widokiem z okien.
Ograniczony jest także wybór mieszkań na rynku wtórnym. Najczęściej oferowane w stanie „do zamieszkania”, zaś nakłady przeznaczone na ich wykończenie są uwzględnione w cenie. Jeśli nie odpowiada nam gust dotychczasowego właściciela to będziemy musieli ponieść takie wydatki ponownie.
Zaletą zakupu mieszkania od dewelopera na etapie „dziury w ziemi” jest jego cena. Lokale będące na etapie budowy, zwłaszcza w początkowym stadium, są najczęściej o kilka procent tańsze od tych już istniejących. Jest to efekt premii za ryzyko oraz za czas oczekiwania na zakończenie inwestycji. Poszukując mieszkania dwupokojowego na etapie „dziury w ziemi” można zapłacić za nie nawet o 20% mniej. Wynika to z dwóch czynników. Po pierwsze będą one tańsze od już istniejących. Po drugie można wybierać spośród lokali o mniejszych metrażach. Zakup mieszkania dwupokojowego o powierzchni 45 metrów kwadratowych, zamiast o powierzchni 50 metrów kwadratowych nie spowoduje znacząco zmiany naszego komfortu życia. Może natomiast znacznie obniżyć kwotę jaką trzeba na nie przeznaczyć. Po zakończeniu inwestycji takie mieszkania będą najprawdopodobniej wyprzedane.
Zakup mieszkania od dewelopera na etapie „dziury w ziemi” – wady
Zakup mieszkania na etapie „dziury w ziemi” ma także wady. Największą z nich jest ryzyko upadłości dewelopera. Środki wpłacane deweloperowi objęte są wprawdzie gwarantowane przez Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, ale dotyczy to jedynie tych budynków, w których sprzedaż mieszkań rozpoczęła się od 1 lipca 2022 r. Lokale w inwestycjach, których sprzedaż rozpoczęła się przed tą datą mogą być oferowane na starych zasadach jeszcze przez 2 lata, tj. do 30 czerwca 2024 roku. Deweloperski Fundusz Gwarancyjny zwraca wpłacone środki według wartości nominalnej. W sytuacji szybkiego wzrostu cen może okazać się, że ich realna wartość będzie więc znacznie niższa.
Wadą zakupu mieszkania na rynku pierwotnym jest niebezpieczeństwem zerwania umowy. W mediach pojawiają się ostatnio informacje o rozwiązywaniu umów przez deweloperów. W sytuacji, jaką obserwujemy od kilku lat na stołecznym rynku nieruchomości opłaca im się zapłacić karę umowną za jej zerwanie. Zrekompensuje ją zysk wynikający ze wzrostu ceny w trakcie trwania inwestycji.
Kolejną wadą jest konieczność oczekiwania na zakończenie inwestycji. Proces budowlany trwa około 2-3 lata, a w międzyczasie trzeba gdzieś mieszkać. Wiąże się to najczęściej z koniecznością ponoszenia wydatków na wynajem. Wadą zakupu mieszkania na etapie „dziury w ziemi” jest także to, że musimy dokonać wyboru na podstawie rzutu lokalu. Jeśli posiadamy rozwiniętą wyobraźnię przestrzenną to zapewne nie będzie to problemem. W przeciwnym wypadku to może okazać się problematyczne. Ponadto, jeśli nieruchomość już istnieje to możemy bez trudu ocenić jej najbliższą okolicę, widok z okna, itp.
Czy zdecydować się na zakup mieszkania od dewelopera na etapie „dziury w ziemi”?
Udzielenie odpowiedzi na tak postawione pytanie nie jest prostą sprawą. Wiele zależy od naszych indywidualnych preferencji. Jeżeli czas nie ma dla nas dużego znaczenia bycć może warto zdecydować się na zakup mieszkania będącego trakcie budowy. Taka sytuacja może mieć miejsce, jeśli posiadamy mieszkanie, ale chcemy je zamienić na większe. Jest to rozwiązanie dla osób o żelaznych nerwach, które nie boją się tego co może się wydarzyć. Osoby, które obawiają się ryzyka wiążącego się z opóźnieniem inwestycji, wypowiedzeniem umowy albo upadłością dewelopera powinny raczej zdecydować się na zakup mieszkania już istniejącego.
Opracowanie:
Tomasz Giziński – warszawski pośrednik nieruchomości
