Klienci naszego warszawskiego biura nieruchomości często zadają nam pytanie w jaki sposób prawidłowo określić kwestie dokonywania napraw i remontów. W dzisiejszym blogu chcielibyśmy odpowiedzieć na pytanie kto i na jakich zasadach powinien ich dokonywać?
Ponoszenie kosztów napraw i remontów – zwykła umowa najmu
Jak już wskazywaliśmy w poprzednich publikacjach, patrz: https://www.biurocosmopolitan.pl/2021/05/20/ochrona-prawna-najemcow-przed-wypowiedzeniem/ strony nie mogą dowolnie ukształtować treści umowy najmu, ponieważ najemca podlega ochronie przepisami ustawy o ochronie praw lokatorów. Ustawa ma charakter semiperatywny, co oznacza, że dozwolone jest jedynie modyfikowanie jej postanowień w sposób korzystniejszy dla lokatorów. Postanowienia mniej korzystne będą natomiast z mocy prawa nieważne.
Kwestie dotyczące dokonywania napraw i remontów zostały określone w art. 6a i 6b ustawy o ochronie praw lokatorów. Zgodnie z art. 6a ust. 1 na wynajmującym spoczywa obowiązek zapewnienia prawidłowego działania instalacji i urządzeń doprowadzających do mieszkania wodę, ogrzewanie, ciepło, energię elektryczną, a także zapewnienia prawidłowego funkcjonowania wind osobowych. W praktyce przepis ten ma zastosowanie tylko do tych wynajmujących, którzy są właścicielami całych budynków. Trudno jest sobie wyobrazić, żeby właściciel pojedynczego mieszania miał możliwość dokonywania napraw znajdujących się poza jego mieszkaniem instalacji i wind.
Obowiązki wynajmującego w zakresie samego tylko mieszkaniu zostały określone w art. 6a ust. 3. Przepis ten określa jakie elementy mieszkania muszą być przez niego naprawiane lub wymieniane. Są to następujące komponenty znajdujące się wewnątrz lokalu:
- wewnątrzlokalowa instalacja wodociągowa, gazowa i ciepłej wody;
- wewnątrzlokalowa instalacja kanalizacyjna,
- wewnątrzlokalowa instalacja CO wraz z grzejnikami;
- wewnątrzlokalowa instalacja elektryczna;
- antena zbiorcza – z wyłączeniem osprzętu;
- piec grzewczy;
- elementy plastikowe, drewniane lub metalowe okien i drzwi;
- podłogi, posadzki i wykładziny podłogowe;
- tynki na ścianach i sufitach mieszkania.
Obowiązki najemcy w zakresie napraw i remontów zostały określone w art. 6b. Najemca powinien na własny koszt dokonywać napraw i konserwacji (ale nie wymiany) następujących elementów lokalu:
- podłogi, posadzki, wykładziny podłogowe;
- okładziny ceramiczne na ścianach lokalu,
- okładziny szklane i inne;
- okna i drzwi;
- wbudowane na stałe meble;
- elementy armatury kuchennej i łazienkowej;
- zlewy, zlewozmywaki, misy i brodziki;
- osprzęt i zabezpieczenie instalacji elektrycznej;
- zużyte elementy centralnego ogrzewania.
Najemca jest dodatkowo zobowiązany do malowania ścian mieszkania lub ich tapetowania jeśli na ścianach położone zostały tapety. Powinien on także dokonywać naprawy uszkodzonych tynków na ścianach i sufitach, a także jest zobowiązany do malowania drzwi i okien oraz dokonywania napraw przytwierdzonych do mieszkania mebli, urządzeń kuchennych, sanitarnych i grzewczych.
Jak widać obowiązki najemcy zostały określone dość szeroko. Strony mają oczywiście możliwość wprowadzenia postanowień korzystniejszych dla najemcy, poprzez przerzucenie części obowiązków na wynajmującego.
Umowa najmu okazjonalnego
Nieco inaczej przedstawia się sprawa ponoszenia kosztów napraw i remontów w umowie najmu okazjonalnego. Nie mają tu zastosowania art. 6a i 6b ustawy o ochronie lokatorów, tylko przepisy Kodeksu Cywilnego. Zgodnie z art. 681 k.c. najemca jest zobowiązany dokonywać tzw. drobne naprawy podłóg, drzwi, okien, ścian oraz wewnętrznej strony drzwi wejściowych.
Co interesujące, najemca jest zobowiązany do dokonywania napraw ścian, ale już nie sufitów, i to tylko w zakresie ich malowania, ale nie tynkowania.
Na najemcy spoczywa także obowiązek dokonywania drobnych napraw instalacji i urządzeń technicznych, zapewniających korzystanie ze światła, ogrzewania lokalu, dopływu i odpływu wody.
Obowiązki najemcy zostały zatem sformułowane podobnie jak w ustawie o ochronie praw lokatorów, z taką wszakże różnicą, że przepisy Kodeksu Cywilnego nie mają charakteru semiperatywnego, ani bezwzględnie obowiązującego. Strony mogą więc w umowie zmodyfikować zakres dokonywanych napraw i remontów, chociażby w taki sposób, że koszty napraw i remontów do określonej kwoty będą obciążać najemcę, a powyżej wynajmującego.
Odpowiedzialność najemcy za zużycie mieszkania po ustaniu najmu
Po ustaniu stosunku najmu, najemca jest zobowiązany oddać mieszkanie w stanie niepogorszonym. Najemca nie ponosi odpowiedzialności za normalne zużycie. W związku z tym, że pojęcie to jest nieostre, dla jego właściwego zrozumienia należy odwoływać się do ustalonych zwyczajów oraz do zdrowego rozsądku. Jeśli czas obowiązywania umowy najmu będzie stosunkowo krótki a ściany mieszkania będą tylko lekko przykurzone to ich odmalowanie nie będzie z pewnością obciążało najemcy. Jeśli natomiast okaże się, że na ścianach, czy w podłodze będą ubytki, to wówczas obowiązek ich naprawienia będzie leżał po stronie lokatora.
