W obrocie nieruchomościami funkcjonują różne ograniczenia w rozporządzaniu prawem własności. Mogą one wynikać z umowy między stronami, jak również z mocy ustawy. Jednym z najczęściej występujących jest prawo pierwokupu. Co warto o nim wiedzieć? O tym w dzisiejszym wpisie blogowym.
Prawo pierwokupu nieruchomości – czym jest?
Prawo pierwokupu nieruchomości to rodzaj ograniczenia w rozporządzaniu prawem własności. Polega ono na tym, że jeśli sprzedający znajdzie kupca na swoją nieruchomość i ustali z nim warunki umowy sprzedaży, to osoba, której przysługuje prawo pierwokupu może nabyć ją dokładnie na takich samych warunkach, jakie sprzedający ustalił z osobą zainteresowaną jej zakupem. Prawo pierwokupu dotyczy tylko takiej sytuacji, gdy właściciel nieruchomości zdecyduje się na przeniesienie własności w drodze umowy sprzedaży. Nie będzie ono miało zastosowania, gdy zdecyduje się on na przeniesienie własności w inny sposób, np. w drodze darowizny.
Prawo pierwokupu nieruchomości – komu przysługuje?
Prawo pierwokupu nieruchomości może wynikać z umowy lub z ustawy. Umowne prawo pierwokupu występuje najczęściej w przypadku nieruchomości rolnych, zwłaszcza w przypadku dzierżawy. Także w przypadku najmu lokali użytkowych, jeśli najemca zamierza przeprowadzić kosztowne prace adaptacyjne, często chce on zabezpieczyć swoją inwestycję prawem pierwokupu. Podobnie przedstawia się sytuacja, gdy najemca, bądź dzierżawca zamierza ponieść koszty dostosowania do swoich potrzeb niezabudowanej nieruchomości gruntowej. W takim przypadku najczęściej w umowie najmu lub dzierżawy wprowadza się klauzulę dotyczącą udzielenia najemcy, bądź dzierżawcy prawa pierwokupu.
Ustawowe prawo pierwokupu dotyczy zakupu:
- niezabudowanych nieruchomości nabytych uprzednio od Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego;
- prawa użytkowania wieczystego niezabudowanych nieruchomości gruntowych;
- nieruchomości oraz prawa użytkowania wieczystego nieruchomości położonych na obszarze przeznaczonym w planie miejscowym na cele publiczne albo nieruchomości, dla której została wydana decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego;
- prawa własności prawa lub użytkowania wieczystego nieruchomości wpisanych do rejestru zabytków;
- nieruchomości położonych na obszarze rewitalizacji.
Ustawowe prawo pierwokupu przysługuje Skarbowi Państwa i miastu stołecznemu Warszawa w przypadku sprzedaży praw i roszczeń do nieruchomości oraz prawa użytkowania wieczystego ustanowionego w celu realizacji roszczeń wynikających z tzw. Dekretu Bieruta. Ustawowe prawo pierwokupu przysługuje również w niektórych przypadkach Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa w razie sprzedaży gruntów rolnych stanowiących własność Skarbu Państwa.
Najczęstszym przypadkiem występowania prawa pierwokupu z jakim spotyka się nasze biuro nieruchomości w Warszawie jest sytuacja, gdy nieruchomość położona jest na obszarze rewitalizacji. Dotyczy to z reguły lokali położonych na Pradze Południe na Kamionku, na Pradze Północ na Starej i Nowej Pradze oraz na Szmulowiźnie,
Ustanowienie umownego prawa pierwokupu – forma
Ustanowienie umownego prawa pierwokupu na nieruchomości nie wymaga formy aktu notarialnego. Wynika to ze zmiany linii orzeczniczej, jaka ukształtowała się wskutek wyroku Sąd Najwyższy z dnia 19 lutego 2022 r. (sygn. akt IV CKN 784/00) wyroku oraz z dnia 21 listopada 2003 r. (sygn. akt V CK 53/03).
Umowne prawo pierwokupu można ujawnić w księdze wieczystej. Staje się one dzięki temu widoczne dla osób trzecich, które są potencjalnie zainteresowane zakupem nieruchomości. Żeby tego dokonać konieczne jest zachowanie formy pisemnej z podpisami poświadczonymi przez notariusza.
Sprzedaż nieruchomości obciążonej prawem pierwokupu – procedura
Transakcja dotycząca nieruchomości obciążonej prawem pierwokupu rozpoczyna się od zawarcia umowy warunkowej. Następnie sprzedający informuje osobę, której przysługuje prawo pierwokupu o zawarciu takiej umowy. Uprawniony do skorzystania z prawa pierwokupu może uczynić to w terminie miesiąca od otrzymania takiej informacji. Oświadczenie o wykonaniu prawa pierwokupu powinno mieć formę aktu notarialnego.
Pominięcie prawa pierwokupu – skutki prawne
Skutki prawne jakie wynikają z pominięcia prawa pierwokupu zależą od tego, czy zostało ono ustanowione w drodze umowy, czy też wynika z przepisów ustawy. W pierwszym przypadku, pominięcie prawa pierwokupu nie będzie skutkowało nieważnością umowy sprzedaży nieruchomości. Osoba uprawniona będzie mogła natomiast dochodzić od sprzedającego odszkodowania. W drugim przypadku, pominięcie prawa pierwokupu będzie skutkowało nieważnością umowy sprzedaży nieruchomości.
