Klienci naszego biura nieruchomości Cosmopolitan zadają często pytanie co dzieje się w przypadku, jeśli nabyta nieruchomość nie ma takich właściwości jakie mieć powinna? W dzisiejszym blogu chcielibyśmy przybliżyć na czym polega rękojmia przy nabyciu nieruchomości i w jaki sposób można ją stosować.
Rękojmia a gwarancja – podstawowe różnice
Rękojmia jest często niesłusznie utożsamiana z gwarancją. Jakie są między nimi różnice? Gwarancja jest udzielana dobrowolnie. Może jej udzielić przedsiębiorca będący producentem, dystrybutorem lub sprzedawcą określonego produktu. Zaciąga on w ten sposób wobec konsumenta zobowiązanie, że gdyby towar nie miał pewnych właściwości to będzie to wiązało się dla nabywcy z określonymi uprawnieniami. Najczęściej będą to możliwość naprawy, wymiany lub zwrotu nabytego produktu.
Rękojmia jest instytucją, której stosowanie jest niezależne od woli sprzedającego. Stanowi ona uprawnienie do dochodzenia przez kupującego roszczeń w przypadku wykrycia wad fizycznych lub prawnych. Czas trwania rękojmi w przypadku nieruchomości wynosi 5 lat. Ma ona zastosowanie niezależnie od tego, czy sprzedający miał wiedzę o wadzie.
Chociaż stosowanie rękojmi wynika z mocy prawa to możliwe jest jej umowne wyłączenie lub ograniczenie. Nie dotyczy to jednak sytuacji gdy sprzedającym jest przedsiębiorca a nabywcą konsument. Jeśli zatem konsument nabywa mieszkanie od dewelopera to rękojmia nie może zostać wyłączona. Będzie to możliwe jeśli deweloper sprzedaje przedsiębiorcy lokal użytkowy lub jeśli osoba niebędąca przedsiębiorcą sprzedaje deweloperowi nieruchomość.
Na czym polega rękojmia przy zakupie mieszkania?
Rękojmia ma zastosowanie do mieszkań z rynku pierwotnego i wtórnego. W przypadku rynku pierwotnego zastosowanie mieć będą w pierwszej kolejności przepisy tzw. ustawy deweloperskiej. Wprowadza ona szczególny tryb zgłaszania usterek, polegający na tym, że jeśli wada fizyczna ujawni się na etapie przekazania mieszkania to powinna zostać opisana w protokole odbioru. Deweloper powinien zauważoną usterkę usunąć lub jeśli jest to uzasadnione odmówić jej usunięcia. Deweloper ma termin 14 dni na złożenie oświadczenia, czy wadę uznaje oraz 30 dni na jej usuniecie. Wadą fizyczną mieszkania może być na przykład nieprawidłowe wykonanie izolacji termicznej ścian, wskutek czego ulegają one wychłodzeniu lub zawilgoceniu. Wadą fizyczną mieszkania może być także sytuacja, gdy nieruchomość nie będzie nadawała się do realizacji celu umowy, o którym kupujący poinformował sprzedającego a ten nie zgłosił zastrzeżeń. Wada prawna wystąpi wówczas, jeśli okaże się, że nieruchomość nie była własnością sprzedającego, albo była obciążona prawem osoby trzeciej.
Jakie roszczenia nabywcy przysługują z tytułu rękojmi?
W przypadku stwierdzenia wady nieruchomości nabywca może domagać się obniżenia ceny, jej usunięcia na koszt sprzedającego lub wymiany nieruchomości na inną. Jeżeli wady okażą się niemożliwe do usunięcia możliwe jest odstąpienie od umowy. Nabywca zobowiązany będzie wówczas do zwrotu nieruchomości a sprzedający do zwrotu pieniędzy.
