Rozpad małżeństwa bywa traumatycznym przeżyciem, zwłaszcza jeśli z takiego związku narodziły się wspólne małoletnie dzieci. Rozwód wiąże się zazwyczaj z koniecznością dokonania pewnych. przeobrażeń majątkowych, jeśli niektóre jego składniki zostały nabyte w czasie trwania małżeństwa. Dlatego też pewną grupę osób, jakie zwracają się do naszej warszawskiej agencji nieruchomości, stanowią właśnie rozwodnicy. Co należy zrobić, żeby sprzedać mieszkanie po rozwodzie i czym charakteryzuje się taka transakcja? Tego można się dowiedzieć w naszym dzisiejszym wpisie blogowym.
Jakie są skutki orzeczenia rozwodu dla sytuacji prawnej mieszkania?
Orzeczenie rozwodu może być dokonane przez sąd okręgowy, który jest właściwy dla ostatniego wspólnego miejsca zamieszkania małżonków. W przypadku osób zamieszkujących w lewobrzeżnej części stolicy jest to Sąd Okręgowy w Warszawie zaś w jej prawobrzeżnej części Sąd Okręgowy dla Warszawy Pragi w Warszawie. Prawomocne orzeczenie rozwodu ma takie znaczenie, że wywołuje od razu skutek wobec majątku wspólnego małżonków. Przestaje wtedy istnieć wspólność majątkowa małżeńska a w jej miejsca powstaje współwłasność ułamkowa. Małżeńska wspólność majątkowa może oczywiście zostać zakończona również w inny sposób – na podstawie umowy lub odrębnego orzeczenia sądu. W pierwszym przypadku konieczna jest wizyta u notariusza, w drugim wytoczenie powództwa przed sądem właściwym miejscowo dla ostatniego miejsca zamieszkania małżonków. Jest nim wówczas sąd rejonowy.
Współwłasność ułamkowa mieszkania – na czym ona polega?
Powstała po rozwodzie współwłasność ułamkowa mieszkania to nic innego, jak pełna własność udziałów, która wynosi 1/2. Tak też zapisywane są one przy nazwiskach rozwodników w dziale II księgi wieczystej nieruchomości, w którym określa się kto jest jej właścicielem oraz w jakich udziałach. Współwłasność majątkowa małżeńska zapisywana jest z. kolei przy nazwisku każdego z małżonków w udziałach 1/1. Ta pierwsza różni się od współwłasności małżeńskiej taki sposób, że każdemu z byłych małżonków przysługuje tylko własność jego udziału. Może on nim dowolnie rozporządzać, a więc sprzedać go lub obciążyć. Ale to oczywiście tylko teoria, ponieważ w rzeczywistości mało kto jest zainteresowany zakupem samego udziału. W takim przypadku stałby się on współwłaścicielem mieszkania razem z obcą osobą.
Umowa sprzedaży mieszkania po rozwodzie – czym się charakteryzuje?
Sprzedaż mieszkania po rozwodzie, tak jak każdej innej nieruchomości, dokonywana jest w formie aktu notarialnego. Polega ona na sprzedaży samych tylko udziałów. Kupujący nabywa zatem 1/2 własności mieszkania od jednego z małżonków i 1/2 od drugiego. Jeśli sprzedaż mieszkania poprzedzona jest umową przedwstępną to powinna zostać zawarta z obojgiem byłych małżonków. Każdy z nich powinien zobowiązać się wobec kupującego do sprzedaży swojego udziału w określonym terminie i za określoną cenę. Stosowane w umowie przedwstępnej instrumenty zabezpieczające zawarcie umowy przyrzeczonej powinny także odnosić się do obojga byłych małżonków. Zadatek przy powinien zatem zostać uiszczony wobec obu z nich. Trzeba mieć na uwadze pewne odrębności jakie wynikają ze skutków jego zastosowania w sytuacji gdy po stronie sprzedających jest nie jedna, ale dwie osoby. Zgodnie z regulacją kodeksową jeśli do zawarcia umowy przyrzeczonej nie dojdzie z przyczyn leżących po stronie sprzedającego to powinien on zwrócić kupującemu zadatek w podwójnej wysokości. W przypadku sprzedaży udziałów jeśli do niezawarcia umowy sprzedaży nieruchomości dojdzie tylko z przyczyn leżących po stronie jednego z byłych małżonków warto jest zatem wprowadzić postanowienie, że do zwrotu zadatku w podwójnej wysokości będzie zobowiązany tylko ten, który odmówił zawarcia umowy przyrzeczonej. Drugi z byłych małżonków powinien być zatem zobowiązany tylko do zwrotu na rzecz sprzedającego tylko otrzymanej od niego nominalnej kwoty pieniężnej.
Czy jest możliwa sprzedaż mieszkania bez zgody byłego małżonka?
Każdy z byłych małżonków może swobodnie dysponować swoim udziałem w mieszkaniu, nie ma natomiast możliwości sprzedaży udziału należącego do drugiego ze współwłaścicieli. Nikt nie może bowiem sprzedać czegoś co należy do innej osoby, jeśli nie wyrazi ona na to zgody. Zasada ta została wprowadzona już w prawie rzymskim i wyrażona paremią: Nemo plus iuris in album transferze podest quam ipse habet. Każdy ze współwłaścicieli może zatem sprzedać tylko i wyłącznie należący do niego udział w mieszkaniu. Jeśli drugi z byłych małżonków nie przejawia chęci współdziałania to dojście do skutku takiej transakcji będzie bardzo problematyczne, ponieważ mało kto będzie zainteresowany nabyciem części nieruchomości. Co zatem trzeba zrobić jeśli jeden z rozwodników chce sprzedać swój udział mieszkaniu, ale drugi nie chce tego zrobić. Nie pozostaje wtedy nic innego jak wystąpić do sądu z wnioskiem o podział majątku wspólnego. Jest on składany do sądu rejonowego właściwego miejscowo dla ostatniego miejsca zamieszkania małżonków. Zgodnie z Kodeksem postępowania cywilnego sprawy o podział majątku wspólnego rozpatrywane są w trybie nieprocesowym. W orzeczeniu kończącym postępowanie sąd może podzielić mieszkanie poprzez zarządzenie jego sprzedaży, jak również przyznać pełną własność nieruchomości tylko jednemu z byłych małżonków, zaś na rzecz drugiego zasądzić spłatę. Jej wysokość wynosi najczęściej połowę wartości mieszkania, chyba że sąd przyzna małżonkom nierówne udziały. Sytuacja taka ma jednak miejsce bardzo rzadko, ponieważ wymaga wykazania przez małżonka domagającego się dla siebie większego udziału szczególnych powodów, dla których drugi z małżonków miałby otrzymać mniejszy udział. Po dokonaniu podziału majątku wspólnego, małżonek, któremu została przyznana własność mieszkania, może już swobodnie nim rozporządzać bez potrzeby oglądania się na drugiego.
