Rozpad małżeństwa bywa traumatycznym przeżyciem. Wiąże się on zazwyczaj z koniecznością dokonania pewnych działań dotyczących zgromadzonego w trakcie małżeństwa majątku. Dlatego też pewną grupę osób, jakie zwracają się do naszej warszawskiej agencji nieruchomości stanowią rozwodnicy. Jak sprzedać mieszkanie po rozwodzie i czym charakteryzuje się taka transakcja? Tego można dowiedzieć się w naszym dzisiejszym wpisie blogowym.
Jakie są skutki orzeczenia rozwodu dla sytuacji prawnej mieszkania?
Z chwilą uprawomocnienia się orzeczenia o rozwiązaniu małżeństwa przestaje istnieć wspólność majątkowa małżeńska. W jej miejsca powstaje współwłasność ułamkowa. Małżeńska wspólność majątkowa może oczywiście zostać zakończona również w inny sposób – na podstawie umowy lub odrębnego orzeczenia. W pierwszym przypadku konieczna jest wizyta u notariusza. W drugim wytoczenie powództwa o zniesienie współności majątkowej małżeńskiej.
Współwłasność ułamkowa mieszkania – na czym ona polega?
Powstała wskutek rozwodu współwłasność ułamkowa oznacza, że w każdym składniku majątkowym posiadają oni od tej pory 1/2 części. Takie udziały zapisywane są przy nazwiskach byłych małżonków w dziale II księgi wieczystej. Od tej pory każdemu z nich przysługuje własność jego udziału. Może on nim dowolnie rozporządzać, a więc sprzedać go lub obciążyć. W rzeczywistości mało będzie chciał nabyć udział w nieruchomości. W takim przypadku stałby się współwłaścicielem mieszkania razem z obcą osobą.
Umowa sprzedaży mieszkania po rozwodzie – czym się charakteryzuje?
Umowa sprzedaży mieszkania po rozwodzie, tak jak każdej nieruchomości, ma formę aktu notarialnego. Kupujący nabywa po 1/2 części mieszkania od każdego z byłych małżonków. Jeśli sprzedaż mieszkania poprzedza umowa przedwstępna to należy ją zawrzeć z obojgiem z nich. Powinni się oni zobowiązać się do sprzedaży swojego udziału w określonym czasie i za określoną cenę.
Stosowane w umowie przedwstępnej klauzule zabezpieczające powinny odnosić się do obojga byłych małżonków. Zadatek powinien zatem zostać uiszczony wobec każdego z nich. Zgodnie z regulacją kodeksową jeśli do zawarcia umowy przyrzeczonej nie dojdzie z przyczyn leżących po stronie sprzedającego to powinien on zwrócić zadatek w podwójnej wysokości. Warto zatem wprowadzić postanowienie, że do zwrotu zadatku w podwójnej wysokości będzie zobowiązany tylko ten z byłych małżonków, który odmówi zawarcia umowy przyrzeczonej. Drugi z nich powinien obowiązać się do zwrotu otrzymanej od siebie kwoty pieniężnej.
Czy jest możliwa sprzedaż mieszkania bez zgody byłego małżonka?
Każdy z byłych małżonków może swobodnie dysponować swoim udziałem w mieszkaniu. Nie ma natomiast możliwości sprzedaży udziału drugiego współwłaściciela. Nikt nie może bowiem sprzedać czegoś co do niego nie należy . Zasada ta została wprowadzona jeszcze w prawie rzymskim. Jest ona i wyrażona paremią: Nemo plus iuris in album transferze podest quam ipse habet. Każdy współwłaściciel może zatem sprzedać tylko i wyłącznie należący do niego udział w mieszkaniu. Jeśli drugi z byłych małżonków nie przejawia chęci współdziałania to dojście do skutku takiej transakcji będzie problematyczne, ponieważ mało kto będzie zainteresowany nabyciem tylko samego udziału.
Co można zrobić jeśli jeden z rozwodników chce sprzedać należący do niego udział mieszkaniu, a drugi nie chce tego zrobić. Nie pozostaje nic innego jak wystąpić do sądu z wnioskiem o podział majątku wspólnego. W orzeczeniu kończącym postępowanie sąd może podzielić mieszkanie poprzez zarządzenie jego sprzedaży. Może również przyznać jego własność jednemu z byłych małżonków, zaś na rzecz drugiego zasądzić spłatę. Jej wysokość wynosi najczęściej połowę wartości mieszkania, chyba że sąd ustanowi nierówne udziały. Po podziale majątku wspólnego, małżonek któremu została przyznana własność mieszkania, może nim całkowicie swobodnie dysponować.
