W obrocie nieruchomościami występuje wiele zdarzeń prowadzących do nabycia własności. Najczęściej spotykanymi są umowa kupna-sprzedaży, darowizna oraz dziedziczenie. Rzadziej nabycie prawa własności następuje poprzez zasiedzenie. W jaki sposób można stać się właścicielem nieruchomości w drodze zasiedzenia? O tym w dzisiejszym wpisie blogowym.
Zasiedzenie nieruchomości – posiadanie samoistne
Zasiedzenie jest pojęciem, które spędza sen z oczu wielu właścicieli lokali, którzy chcą je oddać w najem oraz właścicieli gruntów rolnych, którzy zamierzają je wydzierżawić. Zastanawiają się oni, czy nie istnieje ryzyko, że utracą prawo własności, które przejdzie na najemcę lub dzierżawcę? Agenci naszego warszawskiego biura nieruchomości muszą rozwiewać te obawy wyjaśniając, że na szczęście takie ryzyko nie istnieje. Nabycia nieruchomości w drodze zasiedzenia może bowiem dokonać tylko posiadacz samoistny, czyli ktoś, kto formalnie nie jest właścicielem, ale ma podstawę aby sądzić, że jest inaczej. Najczęściej będzie to osoba, która z jakiegoś powodu nie uregulowała wszystkich formalności jakie są wymagane do nabycia nieruchomości.
Zasiedzenia nie może dokonać posiadacz zależny, którym jest najemca lub dzierżawca. Właściciele nieruchomości mogą zatem w spokoju zawierać umowy najmu i dzierżawy. Nie utracą oni przez to swoich nieruchomości. Co przecież nie oznacza, że nie powinni oni uważać na inne kwestie, jakie mogą wiązać się z zawarciem umowy najmu, zwłaszcza w przypadku lokali mieszkalnych. Sprawy te były już wielokrotnie omawiane na naszym blogu i będą jeszcze omawiane w przyszłości.
Zasiedzenie nieruchomości – dobra i zła wiara
Dla zasiedzenia nieruchomości nie ma znaczenia czy posiadacz samoistny działa w dobrej czy złej wierze. Wpływa to natomiast na długość okresu po upływie którego dojdzie do nabycia własności. Posiadacz samoistny w dobrej wierze nabędzie własność nieruchomości po upływie 20, a posiadacz samoistny w złej wierze po upływie 30 lat. Pojęcie dobrej wiary oznacza, że osoba, która dysponuje nieruchomością nie zdaje sobie sprawy, że w świetle prawa nie jest jej właścicielem. Zła wiara ma miejsce wówczas, gdy posiadacz nieruchomosci o tym wie, albo jeśli nawet nie ma takiej wiedzy to biorąc pod uwagę całokształt okoliczności powinien się tego domyślać. Taka sytuacja zdarza się najczęściej po śmierci poprzedniego właściciela, gdy spadkobierca nie interesuje się tym, czy są jeszcze inne osoby uprawnione do dziedziczenia, a jednocześnie nie śpieszy się z uregulowaniem wszystkich formalności.
Czy można zasiedzieć każdą nieruchomość?
Przedmiotem zasiedzenia może być każda nieruchomość, a więc zarówno lokal mieszkalny, użytkowy i biurowy. Może nim być również nieruchomość gruntowa. Zasiedzieć można także ograniczone prawo rzeczowe, takie jak spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu i służebność. Jedyny wyjątek stanowi droga będąca własnością Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, która nie może zostać zasiedziana w złej wierze. W taki sposób można natomiast nabyć prawo własności lub służebności drogi prywatnej.
Jak można potwierdzić nabycie nieruchomości poprzez zasiedzenie?
Nabycie nieruchomości w drodze zasiedzenia następuje z samego mocy prawa. Dla skutecznego legitymowania się prawem właśności, w tym do jej zbycia, konieczne jest natomiast potwierdzenie tej okoliczności przez sąd. Dla wydania orzeczenia niezbędne jest złożenie wniosku o stwierdzenie zasiedzenia. Podlega on rozpoznaniu w trybie nieprocesowym. Postanowienie sądu stanowi podstawę nabycia nieruchomości, którą trzeba okazać notariuszowi w razie zamiaru jej późniejszego zbycia.
