Trwający od jesieni cykl podwyżek stóp procentowych negatywnie wpłynął na zdolność kredytową osób zainteresowanych nabyciem własnego mieszkania. Przyczyniła się do tego także obowiązująca od 1 kwietnia 2022 r. Rekomendacja S Komisji Nadzoru Finansowego, która wymaga stosowania przez banki bardziej rygorystycznych kryteriów i uwzględniania bardziej pesymistycznych scenariuszy, niż miało to miejsce do tej pory. Jak zatem wygląda obecnie zdolność kredytowa warszawiaków i na jakie mieszkania mogą sobie oni pozwolić?
Zdolność kredytowa osób o przeciętnym wynagrodzeniu
Sprawdziliśmy jak przedstawia się zdolność kredytowa następujących grup kredytobiorców: singiel, bezdzietna para, rodzina z jednym dzieckiem osiągających przeciętne wynagrodzenie.
Co rozumiemy pod pojęciem przeciętnego wynagrodzenia? Przy wszystkich wadach i zaletach takiego miernika jest to średnie wynagrodzenie za pracę w Warszawie wg GUS. W marcu 2022 r. wyniosło ono 8 494,89 zł brutto, co stanowi 6 079 zł „na rękę”.
I tak singiel, który zarabia miesięczne to przeciętne wynagrodzenie wydaje na swoje utrzymanie 3000 zł może teraz otrzymać kredyt na kwotę 348 991,06 zł.
Bezdzietna para otrzymująca łącznie 12 000 zł netto, i wydająca średnio 5500 zł, ma zdolność kredytową na poziomie 688 911,46 zł.
Osiągająca takie same dochody rodzina z jednym dzieckiem, która przeznacza na swoje utrzymanie 7000 zł netto, może uzyskać kredyt w wysokości 637 880,98 zł.
Zdolność kredytowa kredytowa osób o wyższych dochodach
Z raportu płacowego Sedlak&Sedlak wynika, że w 2021 r. co czwarty zatrudniony w stolicy zarabiał powyżej 11 100 zł brutto. Skoro więc ciągu ostatniego roku w całym kraju przeciętne wynagrodzenie wzrosło o 14% to zakładamy, że jedna czwarta warszawiaków zarabiała 12 654 zł brutto. Oznacza to, że „na rękę” otrzymują oni powyżej 8 542 zł.
I tak, singiel zarabiający o połowę więcej, niż średnia warszawska, czyli 8 542 zł netto, który wydaje na utrzymanie 4000 zł miesięcznie, może otrzymać kredyt w wysokości 493 982,16 zł.
Bezdzietna para o dochodach „na rękę” w wysokości 17 000 zł, której stałe wydatki to 7000 zł, może otrzymać 983 106,62 zł kredytu.
Tyle samo będzie mogła pożyczyć rodzina z jednym dzieckiem, na której konto wpływa co miesiąc identyczna kwota jak u bezdzietnej pary o takich samych dochodach.
Jak przedstawia się oferta dla poszczególnych grup kredytobiorców?
Przeanalizujmy jakie mieszkania mogą zostać nabyte przez przedstawione powyżej grupy kredytobiorców. Według ofert dostępnych na portalu otodom.pl w dniu 30 maja br. singiel o przeciętnych dochodach może znaleźć dla siebie w Warszawie 312 mieszkania. To niewiele. Weźmy jednak pod uwagę, że zaciągając kredyt trzeba mieć wkład własny na poziomie co najmniej 10%. Oznacza to, że singiel z przeciętnym dochodem może zakupić mieszkanie w cenie nieprzekraczającej 383 890, a takich jest już dostępnych 622.
Sprawdźmy pozostałe grupy kredytobiorców, przyjmując od razu założenie, że posiadają oni wkład własny na poziomie 10%.
I tak bezdzietna para o średnich dochodach może nabyć mieszkanie w cenie do 757 802 zł. Takich nieruchomości na portalu otodom.pl w dacie napisania tego artykułu jest dostępnych aż 13 019. No dobrze, powie ktoś, ale zapewne para nie poszukuje dla siebie kawalerki, ale co najmniej mieszkania dwu, jeśli nie trzypokojowego. Ile więc mają do wyboru tych pierwszych a ile tych drugich? Lokali dwupokojowych w cenie do 757 802 jest na portalu otodom.pl aż 6 391, zaś trzypokojowych 4 053. W porównaniu do singla to już naprawdę sporo!
Rodzina z jednym dzieckiem i przeciętnymi dochodami, która może nabyć mieszkanie do kwoty 701 668 zł może znaleźć na portalu otodom.pl aż 12 002 lokali. W tej liczbie jest aż 3 613 mieszkań dwupokojowych i 426 trzypokojowych.
Jak zatem widać, mimo podwyżek stóp procentowych i Rekomendacji S Komisji Nadzoru Finansowego, zarówno bezdzietna para, jak i rodzina z dziećmi o przeciętnych dochodach, mogą przez cały czas przebierać w ofercie mieszkaniowej. Znacznie mniejsza jest natomiast propozycja dla singla osiągającego średnie wynagrodzenie. Dopiero jeśli znajdzie on pracę, która przyniesie mu dochód o połowę wyższy, będzie miał do wyboru 5 027 mieszkań.
Bezdzietna para i rodzina z jednym dzieckiem o dochodach przewyższających średnią o połowę będą w o tyle lepszej sytuacji, że dostępna dla nich oferta wyniesie aż 17 644 mieszkania. Z czego 7480 mieszkań jest dwupokojowych, 5804 trzypokojowych a 1298 czteropokojowych. To już naprawdę bardzo dużo!
Powyższe obliczenia wskazują, że nawet osoby dochodach o przeciętnych dochodach wciąż nie powinny mieć problemu ze znalezieniem dla siebie mieszkania. Obserwowane przez naszą agencję nieruchomości w Warszawie spowolnienie ma zatem podłoże głównie psychologiczne. Jego pogłębienie mogą przynieść dopiero dalsze znaczne podwyżki stop procentowych. W innym razie, kiedy czynniki psychologiczne przestaną oddziaływać, rynek ponownie wejdzie w fazę ożywienia.
